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Parque Leloir se consolida como polo comercial

El desarrollo del aeropuerto de El Palomar y la afluencia de gente de zonas aledañas incentiva la llegada de las marcas premium.

Llama la atención por su abundante arboleda y por el aroma de sus flores, que bien hacen mérito al nombre de este barrio de la zona Oeste del conurbano boanerense: Parque Leloir. En los últimos años, este pintoresco lugar del municipio de Ituzaingó se ha potenciado como un polo laboral, gastronómico y comercial. Un desarrollo que llega de la mano de importantes marcas.

Sin dudas, el progreso del corredor del Oeste sobre la autopista, por donde circulan 250.000 vehículos a diario en cada sentido, y los innumerables barrios cerrados que allí se establecieron, impactó en el aumento de locales que se construyeron sobre la avenida Martín Fierro, una de las principales trazas de la zona.

Y es, justamente en la intersección de esta arteria con la calle De los Reseros, donde se construye Solaria, un centro comercial que, entre sus características, se destacan aquellas vinculadas al desarrollo sustentable. El proyecto que integrará una planta de tratamiento cloacal con reutilización de agua para riego tendrá paneles solares para iluminación en sectores comunes exteriores y en su subsuelo un reservorio de agua pluvial reutilizable. Además ofrecerá un amplio espacio para bicicletas creando espacios de movilidad sustentable. En cuanto a la arquitectura, predominarán las texturas de madera, piedra y ladrillo, y tanto su circulación peatonal interna como las vistas de todos los locales se destacan por su luminosidad.

Crecimiento en el oeste

El nuevo paseo de compras, que planea inaugurarse en marzo próximo, contará con espacios comerciales y gastronómicos y un área de entretenimiento. Germán Tavella, director comercial del proyecto, explica que la inversión ronda los $100 millones y el valor del metro cuadrado de venta cotiza entre los US$3000 y US$5000, mientras que los de alquiler entre los US$10 y los US$20 mensuales.

“Parque Leloir es el lugar de mayor crecimiento del Oeste del Gran Buenos Aires. Esto sucede por muchas razones entre las que se destacan, el desarrollo del corredor del Oeste sobre la autopista, que globalizó el mercado local que hasta ahora no tenía un lugar comercial de referencia, ya que históricamente el crecimiento se había observado en el eje ferroviario”, cuenta Tavella. Y agrega: “El barrio donde mayoritariamente conviven las construcciones residenciales tiene el marco de un bosque añoso de 400 hectáreas, similar a la geografía de Cariló pero sin mar. Este lugar se transformó en una meca para las actividades deportivas al aire libre, con un circuito aeróbico que lo recorre. Muchas personas de la zona Oeste vienen a realizar sus actividades físicas y hasta a pasar un rato en familia”. Además, el desarrollador resaltó que: “este barrio se transformó en un polo laboral a gran escala, con un crecimiento exponencial de oficinas de jerarquía. En la actualidad existen unas 650 unidades entre terminadas, en obra o aprobadas”.

En la zona suele llegar gente tanto de Ramos Mejía como de General Rodríguez y Luján. Sin duda, uno de los principales motores de la afluencia del público es la variada oferta gastronómica existente, que se potenciará aún más con la llegada de las primeras marcas, muchas de las cuales ya reservaron su lugar en el próximo lifestyle center. Y en los últimos tiempos, se sumó otra ventaja para la zona: pues está a pocos minutos del aeropuerto de El Palomar.

Uno de los nuevos proyectos que se están construyendo en la zona

Por otra parte, Tavella contó a la nacion que están trabajando junto con otros emprendimientos en una iniciativa presentada por el Municipio de Ituzaingó para darle mayor identidad a la avenida Martín Fierro, mediante la mejora de la señalética, iluminación, seguridad, ordenamiento vehicular, y una unificación de la estética en todas sus veredas. “El mercado inmobiliario de los centros comerciales sigue dando señales de actividad y la generación de espacios de compras y consumo denominados centros de cercanía están ganando lugar entre las preferencias de inversores como alternativa a la volatilidad financiera y hasta del público en general que los elige para disfrutar del aire libre y del entorno mientras tiene la experiencia de compra”, enfatiza el director comercial del proyecto.

Otras de las propuestas que está dando impulso a la zona es Thays Parque Leloir, uno de los proyectos de usos mixtos más importante del Oeste del Gran Buenos Aires en el que se destinarán US$70 millones. El complejo acaba de lanzar a la venta los ultimos locales comerciales con que contará el desarrollo.

El inmueble que estará inmerso en un bosque centenario y sobre un predio de 2,5 hectáreas, sobre la avenida Martín Fierro, incluirá además, un hotel Hampton by Hilton, una plaza comercial con la presencia del restaurant de American Cuisine Kansas, un gimnasio boutique con Spa gerenciado por Sport Club y un centro de convenciones para 500 personas. El complejo se completa con un sector de oficinas que cuentan con membresía al business center y a los amenities del hotel; y un condominio de residencias premium, Thays

Gustavo Romay, CEO de la desarrolladora que lleva su apellido afirma que están seleccionando marcas y que ya recibieron varias ofertas de compañías del rubro gastronómico de reconocido renombre: ”Nuestros locales cuentan con 300 m2 y están ubicados en lo que será el Norte de la zona Oeste. Parque Leloir es un lugar aspiracional de este oeste, tiene un look and feel similar a una villa veraniega y se ubica en un punto equidistante a los principales generadores de demanda de la zona. Además, tiene acceso inmediato a dos autopistas: Acceso Oeste y Camino del Buen Ayre”.

En cuanto al complejo comercial, se desarrollará sobre y con vistas hacia la espacio central, con dimensiones de una plaza de escala urbana, de unos 80 por 80 metros. Estará compuesto por 12.000 metros cuadrados cubiertos y semicubiertos de locales y sumará, además una manzana completa de espacios parquizados y forestados para transición peatonal, diseñados con amplios ventanales y decks que ofrecerán vistas de integración con el bosque circundante y playground para niños.

El complejo, que también es comercializado por Lar Propiedades, Julio Carfi Propiedades y Bernstein Propiedades, despertó mucho interés,. La propuesta comercial no solo completa la oferta del emprendimiento, sino que también resolverá una demanda insatisfecha que tenían los residentes del área que hasta ahora necesitaban viajar hacia la zona de grandes centros comercial como General Paz y Panamericana, San Isidro y Martinez para realizar las compras. De hecho, varias marcas han confirmado su ubicación, Además de del hotel y Kansas Grill & Bar; se sumarán SportClub, Negroni, Lupita Mexican Bar, ApartCar, y una marca de origen local llamada Herminia Infusiones & Bar, entre otras opciones.

Además, desde Romay Desarrollos Inmobiliarios proponen una búsqueda estratégica de locatarios, debido a que los locales se venden y entregan con renta asegurada ya que primero trabajan en los contratos de alquiler y luego se comercializan. La selección busca no generar competencias por rubros y al mismo tiempo se proponen mantener un buen nivel de marcas. Entre los servicios con que contará el centro comercial se destacan una entidad bancaria de primera línea, un gimnasio y un market en formato express para cubrir la necesidad de los residentes del condominio de viviendas y de la población de la cercanía. Además de los espacios gastronómicos también están contemplados comercios como peluquería, alquiler de autos, agencia de viajes y una librería con centro de copiado e impresiones. También cuenta con un local que se convertirá en el showroom de una automotriz de segmento alta gama. “En este momento estamos comercializando el área comercial de locales gastronómicos donde le ofrecemos al inversor un negocio de renta con contratos de locación firmados con marcas premium. Estos locales tienen una superficie total que van desde los 260 m2 hasta los 1060 m2 cuyos valores se comercializan entre los US$3500 y los US$4000 más IVA por metro cuadrado. Asimismo, las oficinas AAA con pisos que oscilan entre los 52 y los 250 m2 se ofrecen a valores de venta desde los US$2600 hasta los US$3000 más IVA dependiendo de la ubicación”, concluye Romay.

Por Leandro Murciego y Alejandra Noseda, Lunes 12 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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El mercado inmobiliario espera la reactivación en 2019

Los desarrolladores y brokers coinciden en que la ilusión de pensar los precios en pesos ajustados duró poco y esperan una reactivación en 2019.

El mercado inmobiliario se perfilaba como uno de los sectores ganadores del modelo económico implementado por el gobierno nacional pero, en pocos meses, la devaluación del peso y el amesetamiento de los créditos hipotecarios cambió las reglas de juego y marcó el inicio de una nueva etapa: los compradores finales desaparecieron del mapa y los inversores que buscan proyectos top refugiar su capital florecieron.

Además, según los especialistas la moneda estadunidense volvió a ganar protagonismo en las negociaciones inmobiliarias. “Hoy volvemos a pensar en dólares” declara Santiago Tarasido, presidente de Criba, la constructora que, en algunos casos, también participa del negocio de los desarrollos. El ejecutivo lamenta que “la ilusión de volver a pensar en pesos ajustados duró poco” y reconoce que “los proyectos con menos volatilidad y que hoy se ven beneficiados por el contexto, son los complejos premium, vuelven a ser la alternativa más viable para los desarrolladores frente a un momento de volatilidad y complicación operativa. Lo cierto es que en este contexto, el mercado tiende a concentrarse, aquellos que transmitan seguridad y solvencia tomarán el liderazgo del sector”. En esa dirección, Germán Tavella, broker inmobiliario, sostiene: “El mercado está totalmente dolarizado y sufre sus vaivenes. Razón por la que en lo que queda de 2018 va a estar ‘viendo y esperando’. A diferencia de otras crisis ésta es más especulativa, ya que los inversores están líquidos aguardando por el acomodamiento de los valores. Por lo que posiblemente cuando la cotización del dólar logre más previsibilidad, el mercado comenzará a dar señales de reactivación. Algo que no ocurrirá antes de los primeros meses de 2019”.

Ante un mercado que se está moviendo frente a oportunidades concretas ya sea por buenos precios o por barrios con proyección, Rodrigo Fernández Prieto, CEO de Intelligent, describe lo que está pasando en los emprendimientos de alta gama de Puerto Madero: “el dólar alto generó un buen escenario de inversión por la baja del costo de la construcción en unidades en pozo. Hoy los inversores consiguen hasta un 25 por ciento de descuento en operaciones puntuales, lo cual hace atractivo al sector nuevamente, para anclar ahorros sin volatilidad, obtener una renta que vuelve a ser interesante por la baja del precio de inversión inicial y permitir además una apreciación del activo inmobiliario, que creemos se estabilizará a partir de mediados del año que viene”.

Alberto Hoyos, responsable de la división residencias del Grupo Adrián Mercado, pone sobre la mesa las variables macro y afirma que la reactivación llegará de la mano de la implementación de nuevas políticas que logren la estabilización del tipo de cambio y detengan el avance inflacionario. “Esto se produciría en el primer trimestre del año próximo, siempre que se lo acompañe con crédito hipotecario, a tasas blandas o bien medidos en UVA”, afirma el especialista y aclara que “hoy no es que esté paralizado pero la renta financiera a veces obnubila a hora de la toma de decisiones”.

La política ocupa las mesas de debate sobre el futuro del sector. De hecho, Luis Ramos, director de L. J. Ramos afirma que gran parte del presente recesivo encuentra su sustento en la poca confianza que tiene el mercado. “La falta de credibilidad en el gobierno hace que el mercado siga paralizado. La ley de alquileres solo complica más las cosas y desalienta al sector de la construcción”. Analía Grecco, gerente de la sucursal Palermo de la misma inmobiliaria agrega: “Es difícil afirmar cuando se reactivará el sector. Seguramente la reactivación del crédito podría ayudar. Hay consultas y tasaciones, mientras los valores se están estabilizando en baja”. Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland, añade que los inversores son conscientes de que el mercado tardará como mínimo entre cuatro y cinco meses para reactivarse. “Las oportunidades no están solo en negociar el valor del m2 sino en adquirir tierra para realizar proyectos y estar preparado para cuando se acomode la macroeconomía”, finaliza.

Por Leandro Murciego, Sábado 10 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los patios aumentan el valor de la propiedad

Las casas con espacios al aire libre que dan al pulmón de manzana y a los que se accede desde el living son las más demandadas

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La gente cada vez más busca tener un espacio donde escapar de las cuatro paredes, contar con un espacio que le permita conectarse con el cielo, sus plantas y que, a la vez, sea un refugio a la vorágine cotidiana. Es por eso que tanto las parejas jóvenes como las familias tipo se encuentran en la búsqueda de las viejas casas chorizo, los tradicionales PHs y de los modernos departamentos tipo casa que parecen desarrollarse en torno al tradicional concepto del patio o de la terraza.

“Hoy los más jóvenes son los que valoran que las unidades tengan una expansión lo más grande posible, si es patio mejor, pero también admiten terrazas o balcones que les permitan colocar una reposera, una mesa con dos sillas o bien una hamaca colgante o paraguaya”, relata Víctor Zabala, arquitecto y fundador de Estudio Zabala. El desarrollador agrega que “cualquiera de estos objetos combinados con una gran superficie vidriada de ventana elevan sustancialmente la calidad espacial y la conexión entre el interior y el exterior, haciendo de esas unidades espacios con calidad de diseño para disfrutar diariamente”.

Para Flavia Aguirre, broker de Re/Max afirma que: “La gente demanda los patios, siempre y cuando, estos sean una ampliación del living. La contracara son los patios interiores que se encuentran en la planta baja de los edificios y que están ubicados en la base del aire y luz. En cambio, cuando el patio da al pulmón de manzana si agrega valor”.

La luminosidad y el lugar desde donde se accede al patio infieren en el valor del metro cuadrado. “Si es oscuro y se accede desde la cocina, no suma, pero si es luminoso o soleado y se accede desde el living comedor, este espacio aumenta notoriamente el valor de la vivienda. En este caso, el precio del metro cuadrado descubierto puede defender hasta un 80 por ciento de lo que se cotiza el metro cuadrado construido”, afirma Aguirre.

Para que sumen es clave que estén bien conservados

Un dato interesante es que la presencia de espacios al aire libre son clave en la decisión de compra de una unidad a refaccionar porque permite un mayor juego en las reformas. Una de las más habituales es la remodelación o mejoramiento de las terrazas ya sea por cuestiones funcionales u operativas. “El servicio que más se solicita está relacionado a mantenimiento y problemas de filtraciones provocadas por el paso del tiempo: malas decisiones, reformas hechas por profesionales con poca capacitación, agregado de equipos de aire acondicionado sin planificación, un tanque o cualquier elemento que en el largo plazo dañe el sistema de aislación”, relata María de los Angeles Giusti, arquitecta de IguanaFix, la plataforma digital que ofrece servicios de mantenimiento para los hogares y las empresas.

Las reformas en los patios suelen ser de las más diversas. “Depende del tipo de requerimiento del propietario y de la importancia que le de a ese patio o terraza: si quiere hacer de ese espacio un lugar vivible o simplemente un sitio para la entrada de luz. Ahora bien, si quiere que ese lugar sea parte de su casa son infinitas las posibilidades que existen, desde lo más económico, utilizando la creatividad, hasta una inversión más significativa. Pero sin dudas contar con un espacio que permita tener contacto con el exterior aporta calidad de vida”, explica Giusti.

Lo más común a la hora de reciclar una vivienda antigua es arreglar los revoques de las paredes de los patios o terrazas o de las medianeras que dan al aire libre y que se van desmenuzando con el paso del tiempo. “Entonces, el mayor problema es mantener y renovar estos revoques porque por ahí es por donde entra el agua. Los pisos, en menor medida, también son uno de los principales inconvenientes: cambiar una membrana, un filtro. Pero cuando se adquiere una propiedad de muchos años existen otros problemas a tener en cuenta como los relacionados con plomería, caños viejos, de materiales en su momento nobles pero hoy obsoletos, que pueden presentar fisuras y roturas y generan humedad. También problemas eléctricos y en algunos casos hasta cambio de pisos o cielorrasos”, afirma Giusti

Instalar un deck en la terraza o en el patio siempre suma . De hecho ahora surgen versiones hechas con nuevos materiales como el PVC, un producto versátil y sustentable, más perdurable y sencillo de instalar que la madera. Esta alternativa requiere menos mantenimiento y no atrae insectos ni moho. Otra fuerte tendencia son los techos verdes , es decir la instalación de jardines en las terrazas. Además de colaborar con la purificación del aire de la ciudad, aporta un increíble espacio de relajación y conexión con la naturaleza. También revaloriza la propiedad. “Al momento de vender, un inmueble un patio en buen estado de mantenimiento, atrae a los compradores con mayor facilidad. El valor de mercado de las casas y departamentos con un mantenimiento adecuado de la plomería, electricidad y de la carpintería con baños y cocinas recicladas suele estar entre un 15 y 20 por ciento por encima de las propiedades en mal estado”, detalla Giusti. Mientras que, según algunos referentes, las viviendas con patios o terrazas pueden subir el valor entre un 10 y un 20 por ciento.

Zabala coincide en el valor agregado que generan los espacios a cielo abierto. “Es casi una necesidad natural, por lo que incorporar este tipo de espacios exteriores para los desarrolladores es cada vez más importante. Y si ayudan a mejorar la calidad del medio ambiente muchísimo mejor, ya que tener una terraza verde tiene múltiples beneficios espaciales, visuales y podemos decir que hasta espirituales”, finaliza Zabala.

Por Leandro Murciego, Sábado 10 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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¿Cuál es la zona olvidada de la ciudad que resurgirá?

El sector delimitado por las avenidas Dorrego, Crámer, Álvarez Thomas y la calle Matienzo inició hace unos años una etapa de transformación que se aceleró en el último tiempo; los cambios y qué se construirá.


Los proyectos en la franja de la ciudad conocida como “el nuevo Colegiales” están por cambiarle la fisonomía y la vida social a una zona que, pese a estar ubicada en la intersección de dos barrios consolidados , había quedado postergada. El sector delimitado por las avenidas Dorrego, Cramer, Álvarez Thomas y la calle Matienzo inició hace unos años una etapa de transformación que se aceleró en el último tiempo. A partir de inversión pública y privada, estas manzanas prometen ser un punto de unión entre Palermo Hollywood y Colegiales. Un área de la ciudad que estuvo durante muchos años relegada.

Una de las noticias que prueba el impulso, es que recientemente el Gobierno de la Ciudad lanzó un plan de transformación para esas manzanas al mismo tiempo que dio vía libre a la subasta del predio ferial de El Dorrego, que durante muchos años fue polo de eventos culturales. El dinero recaudado se destinará a la construcción de dos plazas y a la puesta en valor del entorno de Colegiales. Un dato clave es que de acuerdo a las disposiciones del Código de Planeamiento, el 65 por ciento de la superficie de El Dorrego deberá destinarse a espacios verdes, mientras que el 35 por ciento restante, unos 27.000 metros cuadrados, se levantará un complejo de viviendas, oficinas y comercios. El comprador tendría la obligación de construir un estacionamiento subterráneo para 200 vehículos. El plan prevé renovar por completo este sector del barrio formado por grandes manzanas con cuadras enteras enrejadas o con paredones que aumentaban la inseguridad y la hacían una zona de poco movimiento peatonal. El plan contempla casi una manzana y media destinada al verde a partir de la creación de la plaza Clemente que se ubicará entre Dorrego, Conde, Concepción Arenal y la calle Enrique Martínez y se sumarán otros 7280 metros cuadrados de verde permitiéndose la conexión directa con la Plaza Mafalda de 9510 metros cuadrados generando un corredor de vegetación y espacio de esparcimiento de más más de una hectárea y media. Además, a 120 metros de la plaza Clemente se creará el Parque Audiovisual, otro espacio de 6750 metros cuadrados ubicado entre los corredores Dorrego, Zapiola, Concepción Arenal y Freire, en el 65 por ciento del terreno que hoy ocupa el predio ferial El Dorrego. El total de estas obras darán unos 14.030 metros cuadrados de nuevos espacios verdes destinados al público, alcanzando un total de 33.137 metros cuadrados en el barrio.

En el 35 por ciento del terreno del predio ferial El Dorrego se edificará el Centro Metropolitano Audiovisual (CMD) proyectado como un punto de encuentro para empresas de esa industria y un polo laboral, pensado para impulsar al sector audiovisual y estimular la inserción de pymes del rubro en el mercado local e internacional. Para tal fin se levantará un edificio de 5000 metros cuadrados; la previsión del gobierno porteño es que este proyecto impacte positivamente a nivel seguridad y desarrollo comercial de esa zona.

Pero el barrio, también es blanco de inversores de empresas privadas que con desarrollos importantes están dando un aire de modernización y renovación al lugar. Uno de los platos fuertes es el emprendimiento del Grupo Avalón. Se trata de Concepción, el proyecto ubicado sobre Concepción Arenal entre Zapiola y Conesa que ocupa una manzana entera de 12.700 metros cuadrados. Los desarrolladores comenzaron a negociar la compra de la tierra a principio de 2014 y la terminaron comprando en 2016.

Un barrio que combina lo moderno con lo clásico Crédito: Patricio Pidal / AFV

El emprendimiento de unos 82.000 metros cuadrados totales de viviendas, oficinas y locales comerciales se definió bajo el concepto de que se trata de un proyecto en donde las personas puedan desarrollarse en todos los aspectos de su vida. “Esto explica los 10.000 metros cuadrados de amenities”, afirma Martín Pires, uno de los socios que junto a Tamara Goldfarb, Cristián Méndez y Gabriel Lubelski desarrollan el proyecto de US$130 millones de inversión. Sus unidades se lanzaron a la venta bajo la modalidad friends & family en alrededor de US$3500 el metro cuadrado. “Es un edificio donde podés vivir y también desarrollar tus actividades cotidianas: desde vivir y trabajar en los espacios de coworking hasta hacer deporte en la pista de atletismo que va a estar en el sexto piso, nadar en las piletas o hacer yoga o tocar un instrumento en la sala de ensayo”, relata Pines. ” Es como una mini ciudad. La gente lo busca por el concepto”, agrega Goldfarb. Pese a ser un barrio en el que abunda el verde, los espacios parquizados con especies autóctonas abundarán: sumarán más de 6700 metros cuadrados, distribuidos en planta baja y el sexto piso. El sexto piso incluirá además de la pista de atletismo que da la vuelta manzana, una piscina cubierta climatizada, gimnasio, spa y sauna, un mirador, salón de yoga, cine bajo las estrellas y una plaza con juegos escandinavos para niños. La propuesta suma salón de eventos, sala de lectura, microcine, sala de niños, espacio para adolescentes, restaurante, salones parrilleros para reuniones informales, entre muchos otros servicios. La obra estará completa para diciembre de 2021 pero en una primera etapa se entregarán oficinas y locales, aproximadamente en un año y medio. “Es una zona que está postergada desde hace unos 50 años”, dice Goldfarb. Para lograr una integración al barrio, el proyecto tendrá espacios abiertos a la comunidad de manera que se integre al barrio. Por ejemplo, una ochava de 20 metros de vereda que genera un espacio común importante para el barrio. “Intentamos respetar a los vecinos y sumar al barrio seguridad, espacios públicos, vegetación. Es un proyecto que va terminar de consolidar a la zona”, agrega Pines. “Este proyecto y el avance de otros que hay en el barrio, van a poner en valor estas manzanas”, dice Goldfarb.

Otro de los que se suma a la movida en el nuevo Colegiales es el emprendimiento La Vecindad Plaza Mafalda, en pleno proceso de entrega y que ya fue vendido en su totalidad. Esta obra ubicada en la calle Enrique Martínez al 200, enfrente de la Plaza Mafalda, tiene unos 2000 metros cuadrados, y 60 metros de frente. Se trata de un edificio de 12 unidades de 80 a 250 metros cuadrados, todas con jardín, patio y parrilla. Es un proyecto del estudio Adamo-Faiden que busca sumar espacios de vivienda bajo el concepto “casa”. “No son edificios con servicios porque por las características propias del barrio tranquilo y con verde, los compradores buscan productos que tengan la habitabilidad de una casa, seguros y sin altas expensas, razón por la que se agrupan en pequeños complejos”, relata Diego Silberberg, fundador de la desarrolladora, Compañía de Inversión y Desarrollo, a cargo del proyecto en el que una unidad de dos dormitorios, de 80 metros cubiertos y otros 30 descubiertos se alquila a $40.000 mensuales. “Colegiales es un barrio que tiene una escala peatonal, la gente sale mucho a caminar y a hacer las compras. Además, hay locales gastronómicos. La idea es salir a vivir el barrio, por eso no sumamos amenities”, aclara Silberberg. En cuanto a la obra, se cuidó la arquitectura, la luminosidad y la espacialidad, “no son unidades estandarizadas, cada una tiene su particularidad”, agrega. Los departamentos tienen entre tres y cuatro dormitorios y el valor del metro cuadrado es de US$3800. “El barrio se va a valorizar porque se renovará sin modificar su esencia ya que tanto el código actual como el nuevo código no transformará la zona en algo que no es”, señala el empresario que avanza en la construcción de un emprendimiento similar a pocas cuadras. Se trata de La Vecindad Santos Dumont de $150 millones de inversión. Tiene 20 unidades que se están ofreciendo a US$2800/3000 por metro cuadrado con tickets que parten desde los US$160.000. El desarrollador es un convencido de que el levantamiento de las vías del ferrocarril San Martín mejorará la integración de la zona con el barrio de Palermo. “Generará mayor fluidez”, afirma. Otra buena noticia que genera expectativas positivas respecto al futuro del barrio es que se prevé el traslado del predio del Ceamse. Las dos manzanas comprendidas entre Matienzo, Crámer, Concepción Arenal y Conesa albergaron desde principios de los 80 al cinturón ecológico en plena ciudad, pero existe la presión de los vecinos para que sea removido por la alta contaminación ambiental que trae al barrio -desde olores nauseabundos, ratas, desechos y líquidos en las calles-. Además está ubicado frente de viviendas, colegios y universidades. “No hay dudas, que es uno de los barrios de la ciudad que más movimiento tiene. No creo que haya otro al que le estén pasando tantas cosas como en esta zona”, finaliza Goldfarb.

Por Silvina Vitale, Sábado 10 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Locales: la avenida Santa Fe, con altibajos

Es uno de los corredores comerciales más importantes de la ciudad; delimitado por Cerrito hasta Coronel Díaz, tiene 3 zonas calientes que muestran un comportamiento dispar frente a la baja del consumo.

La avenida Santa Fe es un clásico de siempre del mercado porteño comercial. El corredor en su intersección con la avenida Callao, Pueyrredón y Coronel Díaz, representan los tres focos más relevantes. Sin embargo, al igual que otros puntos de la Capital Federal se ve afectada por la caída de la economía. El sector donde más se evidenció el cimbronazo de la crisis económica fue el de Callao, con una creciente disponibilidad de locales en alquiler, en una zona que supo estar históricamente entre las más ocupadas de la ciudad de Buenos Aires.

“En general, hay mucha más movilidad de locales que en otras épocas pero en la avenida Santa Fe, todo está mucho más agravado. Hay una gran cantidad de comercios en alquiler algo que antes no se veía. En especial en la intersección con Callao, yendo para el centro existen locales vacíos que suelen estar ocupados. En el pasado cuando circulaba el rumor de algún caso que dejaría un local, había un montón de interesados dando vueltas para alquilarlo, algo que hoy no pasa”, asegura Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales de Adrián Mercado.

A la hora de hablar de metros libres, hay que diferenciarla por áreas. “En términos de vacancia, por ejemplo en el tramo que va desde la avenida Pueyrredón hasta Cerrito, se registró un descenso durante el segundo trimestre del año ubicándose en 1,9 por ciento, mientras que en los primeros tres meses de 2018 rondaba el 2,9 por ciento. Pero esta disponibilidad se distribuye de manera dispar, porque el sector de Callao duplica la vacancia del área cercana al corredor Pueyrredón con un 3,6 y 1,5 por ciento, de disponibilidad de locales en alquiler respectivamente”, analiza Guido Mosin, analista de research de Jones Lang LaSalle (JLL). Según el informe de esta consultora, la superficie rentable disponible en oferta sobre esta avenida fue de 2136 metros cuadrados en el segundo trimestre de este año, distribuidos en 12 locales comerciales. La superficie promedio de estos espacios fue de 178 metros cuadrados, compuestos por dos o más plantas. Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de Retail de Colliers agrega que “en términos generales, la velocidad de alquiler en estos corredores es alta, pero hay muchas variables que hacen que esto pueda ser diferente en cada caso. Por ejemplo, si un local es muy grande quizás tarde más en alquilarse que un local más chico”, dice el broker.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez

En la época de mayor auge de Santa Fe y Callao, no había locales disponibles y para alquilar había espera. Hoy tiene un 6,6 por ciento de vacancia. Bajo ese escenario, la velocidad de alquiler se reduce y puede ser que algunos locales tarden más tiempo en ocuparse. Por el contrario, Santa Fe y Pueyrredón tiene una vacancia de solo el 2 por ciento. Es de esperar que ante una mejora del consumo e ingreso de nuevas marcas internacionales Santa Fe y Callao recupere valores locativos y reduzca vacancia”, asegura.

Según un relevamiento de Colliers Intenational, durante el primer semestre de este año, hubo un incremento de la superficie de locales disponibles en los principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires. De acuerdo a los datos arrojados por el análisis, se encuentran ofrecidos 13.235 metros cuadrados, 6257 metros cuadrados más que en el segundo semestre de 2017-en el que se ofrecieron 6978 metros cuadrados- lo que indica un aumento del 89,67 por ciento. Santa Fe y Callao está entre los sectores más afectados, su participación dentro del total de la superficie ofrecida es del 17,41 por ciento, para el primer semestre de este año. Mientras que la zona de “Santa Fe y Pueyrredón” pasó de acaparar el 28,37 por ciento de la superficie ofrecida en el último semestre del año pasado, a tan solo 6,59 por ciento en el actual. Este último fue el único corredor que redujo su tasa de vacancia pasando de 3,55 al 2,04 por ciento con el que cuenta actualmente.

Los números tampoco favorecen al foco de Santa Fe y Callao en lo que se refiere a tasa de rotación. El único corredor que mostró un descenso en este rubro en los dos últimos semestres fue Santa Fe y Pueyrredón, el cual pasó de 13,71 en el segundo semestre de 2017 a 8,67 por ciento en el actual. Lo opuesto ocurre con Santa Fe y Callao, el cual, al igual que en el semestre precedente es el que mayor tasa de rotación alcanza: 16,37 por ciento versus 13,97 por ciento del periodo anterior.

En cuanto a valores, durante el primer semestre del año todos los corredores de la Capital Federal sufrieron una disminución en sus valores promedio de alquiler, según el análisis de Colliers. Los más afectados fueron la peatonal Florida y el foco de Santa Fe y Callao. El precio de este último está en promedio en los US$41,83 por metro cuadrados, valor que de compararse con el semestre previo, sufrió un descenso del 21,92 por ciento y con respecto al segundo semestre de 2016, un 30,40 por ciento.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez

En el análisis comparativo de Adrián Mercado, los valores de alquiler por metro cuadrado tomando el mes de mayo de este año, para Santa Fe y Callao, fue de US$68, y se mantuvo respecto al mismo período de 2017. Mientras que Santa Fe y Pueyrredón fue de US$58, dos puntos arriba en relación al mismo mes el año pasado; y en Santa Fe y Coronel Díaz, subió un punto el valor de alquiler a US$70 por metro cuadrado respecto mayo del año pasado.

La subida del dólar frenó todavía más las operaciones inmobiliarias de los locales en alquiler. “La verdad es que desde que disparó la moneda estadounidense se complicó el tema de cerrar contratos. Muchas de ellas se renegociaron y algunas hasta se cayeron”, cuenta Giménez. Según el especialista, hay propietarios que no quieren ceder y otros que prefieren ganar menos y están buscando una relación duradera, a largo plazo. “Prefieren ceder pero tener asegurado el alquiler, tienen en cuenta la obra que se hace sobre el local y que sea un inquilino que paga puntualmente”, enfatiza.

Para Mosin, el mercado del retail de la ciudad atraviesa un proceso de transición y adecuación a la situación económica, lo cual se manifiesta en la vacancia que puede observarse en sus locales. El corredor comercial de la avenida Santa Fe no escapa a esta coyuntura y para el analista de JLL hay un conjunto de factores que explican esta situación. “En primer lugar puede mencionarse el efecto de la devaluación sobre los alquileres. Al ser un eje con valores históricamente altos, el impacto del aumento del tipo de cambio produjo un crecimiento en los precios expresados en pesos en términos nominales de los alquileres muy difícil de afrontar para muchas empresas”, aclara. Pero también incide el hecho de que este es un tramo comercial compuesto por locales de importantes superficies, por lo que la demanda se encuentra relativamente restringida a grandes compañías. “Esta característica que genera una absorción más lenta de los espacios vacantes, en comparación con otras arterias de la ciudad donde los espacios son más chicos y por ende más fáciles de ocupar”, agreda Mosin. Asimismo, según el análisis de JLL, el sector Callao, a diferencia de otros corredores, no posee sobre su recorrido ningún centro comercial que funcione como ancla de consumidores, por lo que la afluencia de público en sus calles suele ser menor. Otra razón puede encontrarse en la composición de sus inquilinos porque al tratarse de un corredor caracterizado principalmente por la presencia del rubro Indumentaria -particularmente el sector Callao, donde el 60 por ciento de los locales pertenecen a marcas de ropa-, se encuentra muy expuesto a las dificultades económicas actuales. “Este rubro es uno de los que peor performance ha exhibido en los últimos años, a raíz de la caída del consumo, el aumento de las importaciones y los costos. Por eso muchas empresas han debido repensar sus negocios y una de las formas de hacerlo, incluye la posibilidad de abandonar sus espacios comerciales”, enfatiza Mosin.

Indumentaria, a la cabeza

Es el rubro que predomina en todo el corredor: representa el 54 por ciento de la oferta según el relevamiento de JLL. Muy por encima de los demás rubros, que se distribuyen entre varios que incluye jugueterías, kioscos, librerías (9,5%); gastronomía (8,3%); servicios (7,1%); y hogar (6,4%). En indumentaria, el 42 por ciento de los locales pertenecen a ropa femenina, secundada por rubros como marroquinería y calzados con el 18 % y unisex con el 14 %. “La mayor parte de la oferta de SantaFe y Callao es de indumentaria; en Santa Fe y Coronel Díaz predominan las casas de electrodomésticos y en la zona de Pueyrredón no hay un rubro determinado. Los que están ganando espacio a lo largo del corredor son los locales boutique de comidas rápidas. Antes lo más fuerte era una cafetería o un restaurante”, aclara Giménez.

Al proyectar cuáles podrían ser los rubros que ayuden a levantar la zona, Mosin es preciso: “al ser un corredor que atraviesa áreas de alto poder adquisitivo, entendemos que lo que necesita para mejorar sus indicadores actuales son inquilinos de gran calidad, tanto nacionales como internacionales. La avenida Santa Fe conserva aún un destacado atractivo comercial y se impone como un referente ineludible dentro del mercado de retail. Los rubros que mayor capacidad tienen para aprovechar esta característica y hacer uso de los espacios que actualmente se encuentran disponibles, son los de servicios, hogar, tecnología y las grandes marcas internacionales de Indumentaria”.

Por Silvina Vitale, Lunes 5 de noviembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION