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Los locales cierran un año complicado

El incremento de la vacancia fue aprovechado por las cadenas; la ciudad de Buenos Aires tiene 307 inmuebles desocupados

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Aún parecen quedar en el aire los ecos de 2016, un año complejo que pareció caracterizarse por el mejoramiento del ánimo del sector inmobiliario vinculado con los locales comerciales, aunque estuvo lejos de comenzar a experimentar su proceso de despegue. La inflación, la baja en el consumo y la incertidumbre laboral en muchos casos atentaron contra el fin de un amesetamiento.

En otras palabras, el año que terminó no fue sencillo para los locales comerciales, uno de los sectores del negocio inmobiliario más sensible a los vaivenes económicos. Tras el primer trimestre del año muchos locales se vieron obligados a bajar sus cortinas fruto de la caída del empleo y del aumento de los servicios y los impuestos , costos que en la mayoría de los casos no podían ser absorbidos por el bajo margen de ganancia de los negocios. Los comerciantes tampoco pudieron trasladarlos al público. “El año que se fue resultó muy duro para muchos comercios que vieron una pérdida de la rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retrac-ión de las ventas”, cuenta Miguel Ludmer, director de Interwin.

En la misma dirección Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias sostiene: “Muchos rubros han sido castigados durante 2016 por la retracción del consumo interno, situación que afectó directamente tanto al mantenimiento como la demanda de los locales comerciales. Así como también la apertura de nuevas sucursales”.

La prolongada recesión económica y el complicado 2016 se reflejó en un incremento de la vacancia en algunos de los principales y más costosos ejes porteños los cuales fueron aprovechados por las principales cadenas. Actualmente la ciudad de Buenos Aires cuenta con unos 307 locales vacíos, 100 menos de los existentes en el primer bimestre de 2016, según un reporte elaborado por la firma inmobiliaria Adrián Mercado. “Durante el año último muchas compañías aprovecharon los locales disponibles en los ejes más importantes para reposicionarse dado que allí están los consumidores y las tan poteciadas ventas. Esta tendencia seguro se mantendrá durante 2017”, explica Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional. Guido Wainstein, CEO de Grupo KWZ, tiene una visión alentadora. “El año que terminó fue duro para el comercio, se cerraron locales pero eso no me quita las ilusiones que nacen de algunos importantes indicios que este nuevo período que tenemos por delante no será mucho más favorable para el sector”, dice. Según Juan José Ramos, gerente de la división de locales de L.J.Ramos, en 2016 se observó el comienzo de una tendencia: la compra de locales comerciales por parte de distintos players. “Sin dudas este iniciativa se ve impulsada claramente por la ley de blanqueo dado que muchos de los que ingresaron al país prefieren asegurarlo en el ladrillo antes que guardarlo en el banco”, comenta.


A nivel nacional

Los datos estadísticos elaborados a nivel nacional por Colliers Internacional da cuenta que el rubro indumentaria fue el dinamizador del sector. “Estos en promedio ocuparon el 30 por ciento de la totalidad de los locales existentes en los principales corredores comerciales de las ciudades más importantes del país y por ende lideran las principales aperturas. A nivel nacional les siguieron las cadenas de comida rápida y las cafeterías que llegan a la mayoría de los nuevos destinos de la mano de franquicias. En el territorio nacional los supermercados mayoristas le ganaron la pulseada a los minoristas a la hora de realizar aperturas durante 2016”, explica Zuliani

Precios, beneficios y ganancias

En lo que tiene que ver con alquileres sólo cinco ejes aumentaron el precio de arrendamiento: el polo tecnológico, Acoyte y Rivadavia, Santa Fe y Coronel Díaz; Florida: y Rivadavia y Boyacá. Mientras que el que más creció de estos cinco es el del barrio de Flores donde el m2 subió US$ 10 dólares, en el resto de los lugares el incremento promedió los U$S 3.

Los brokers consultados coinciden en que durante 2016 bajaron los márgenes de rentablidad. “Si bien los valores relativos de venta subieron, la rentabilidad bajó. Esto resultó como consecuencia de un valor del dólar estable y un índice inflacionario para la construcción que rondó el 35 por ciento anual. Otro factor que atentó contra la ganancia fue el valor de la tierra la cual se sigue revalorizando en las zonas de alta demanda, día tras día, por su escasez. En este contexto el margen promedio estimado de rentabilidad para el desarrollador no ha superado el 15 por ciento”, analiza Milberg.

Mientras que para los propietarios o los inversores fruto de la renta promedió durante 2016 las regalías oscilaron entre el 3 y 6 por ciento, en la ciudad de Buenos Aires según el tipo de locales y su ubicación. “La rentabilidad obtenida en algunos puntos del conurbano es levemente superior motivo por el cual algunos inversores se animan a incursionar en nuevos destinos”, afirma Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado quien reconoce que termina un año de cambios políticos y económicos que influenciaron fuertemente a la actividad inmobiliaria, generando en muchas “animadores” del sector, incertidumbre .

5% ESTÁN LIBRES

Ése porcentaje es el nivel de vacancia de locales en la ciudad de Buenos Aires; el eje con más locales vacíos es el de la peatonal Florida con el 4 por ciento.

80 DÓLARES, EL M2

Es el valor promedio en la peatonal Florida; en los focos de Cabildo y Juramento, y en Santa Fe y Callao el precio de alquiler baja a US$ 67/m2

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 20176
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Locales amesetados

La realidad del sector da cuenta que actualmenteexiste más oferta que demanda, pero a pesar deello, el clima de cara al futuro es optimista.

La gestión del actual gobierno nacional le proporcionó tiempos de cambios y de aires nuevos al sector de los locales comerciales; algunas de las medidas tomadas parecen generar una nueva dinámica del mercado, que sin duda ya empezó a cambiar la fisonomía de varios de los principales ejes comerciales porteños. En lo que va del año varias marcas registraron una rotación que los llevó a dejar ubicaciones de privilegio para adquirir nuevas posiciones lo que termina por definir una nueva geografía comercial.

Según Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International se observa una demanda decreciente que se refleja en forma directa en los principales ejes del segmento de los locales (Avda. Santa Fe y Avda. Cabildo, Florida, Rivadavia y Acoyte, Palermo SoHo, Hollywood, Queens -zona outlets- y San Telmo). “En lo que se refiere a alquileres se registra una baja demanda concentrada en los corredores principales con valores locativos levemente más bajos en dólares generados por el efecto parcial de la devaluación. Fuera de los focos se observa un aumento de la oferta”, afirmó Zuliani.

Quien aporta otra visión, es Juan José Ramos, gerente de la división locales de la firma L. J. Ramos: “La tendencia es positiva y de reactivación y, las razones son las siguientes: en el transcurso de 2015 vimos una creciente vacancia de locales en toda la Capital. Esto fue de a poco generando una baja en los valores de alquiler, mientras que la demanda seguía siendo sostenida pero selectiva a la hora de elegir los espacios, por lo que las aperturas llevaron más tiempo de lo normal. Con el cambio de gobierno y la liberación del Cepo, los precios de los alquileres en contratos a dólar oficial debieron reacomodarse ya que se pasó de un dólar de 9.5 a uno de 15. Ese movimiento generó una leve baja general en los valores de alquiler, lo que sumado a una mayor vacancia en 2015, más cierto optimismo por el cambio de gobierno, reactivaron la apertura de locales. No podemos afirmar que el consumo, y por ende la rentabilidad de los distintos rubros, sea mayor; pero sí lo son las aperturas y expansión de cadenas, lo que marca una tendencia positiva”, dijo Ramos.

Los registros de algunas compañías inmobiliarias dan cuenta que actualmente la vacancia de locales para la locación es significativa y ronda el 5% en los focos comerciales primarios. “En la actualidad se encuentran una alta vacancia de locales disponibles para locación dentro de los puntos principales, efecto que se derrama a las demás zonas comerciales, generando estabilidad en los valores pretendidos, tendiendo a reducir sus rentabilidades en función de sus valores en venta”, contó Alejandro Schiaffino, responsable del sector locales de la firma inmobiliaria Adrián Mercado.


Rentabilidad

Para los propietarios e inversores la rentabilidad se sostiene. “Eso se logra porque la mayoría de los contratos de locación de los bienes en pesos determina que la rentabilidad se mantenga estable entre el 6 y 7%. Mientras que para los casos excepcionales donde los contratos fueron elaborados en dólares se observa una leve mejora”, explicó el representante de Colliers.

En este escenario. Actualmente, no existe una oferta de locales buenos y a valor mercado con crecimiento de la demanda. Expectativa por el blanqueo. “La nueva iniciativa del gobierno referente al Blanqueo de Capitales se presenta como una buena posibilidad para nuestro sector alentando la compra-venta de inmuebles, sobre todo inmuebles comerciales, para aquellos inversores que estaban fuera de las órbitas de este mercado y que pretendan además de los beneficios propios de esta acción, obtener una rentabilidad estable y resguardo de valor. Es una medida nueva y habrá que esperar su evolución en función a la confianza que genere a los futuros inversores”, dijo Schiaffino.

Los diferentes brokers especializados en el tema coinciden que determinar el precio de mercado del m2 de los locales comerciales es una de las tareas más complicadas de hacer para un inmobiliario, ya que a diferencia del mercado de oficinas, industrias o viviendas, estimar valores concretos de esa unidad comercial surge de la combinación de una gran cantidad de variables. “No existe una fórmula determinada para la valuación, si bien son determinantes para un local dimensiones, ubicación y barrio; también hay otras características importantes. Longitud del frente, si se encuentra en esquina o a mitad de cuadra, si está emplazado en una propiedad horizontal o desarrollado en un lote propio, si está sobre la vereda a mano derecha o a mano izquierda siguiendo el sentido del tráfico (los colectivos frenan del lado derecho, por ende el tránsito peatonal siempre es mayor de ese lado), si sus m2 son principalmente en planta baja o también en subsuelo y/o entrepiso. Si el frente del local es vidriado o no. Todos estos factores pueden modificar su valuación”, dijo Ramos.


Valores

“En promedio, los corredores presentaron una caída semestral de 10,7 %, ubicándose actualmente en US$ 48,4 por m2, habiendo sido US$ 54,2 por m2 a fin de 2015. Peatonal Florida registró una disminución de 13,8 % en relación al periodo anterior, con un valor promedio de alquiler de US$ 66,9 por m2; aún así continúa siendo el eje mejor cotizado de Buenos Aires. En Santa Fe y Callao se registró un precio de alquiler de US$ 48,3 por m2, 13,8 % menos que el segundo semestre de 2015. Por su parte, Santa Fe y Pueyrredón se contrajo un 5,7 %, ubicándose en US$ 38 por m2. Puerto Madero registró una variación negativa de 6,6 %, pasando de US$ 30,9 por m2 en 2015 a US$ 28,8 por m2 en el primer semestre de 2016”, sostuvo Zuliani.

En contraposición, tanto en el cruce de las Avdas. Rivadavia y Acoyte, como en Rivadavia y Carabobo se mantuvieron estables los precios de alquiler, allí exhibieron valores de US$ 63,1 por m² y US$ 34,4 por m², respectivamente. Finalmente, la Avda. Cabildo y Juramento se ubicó en US$ 59,1 por m², 1,5 % superior al observado a fines de 2015″,

Para finalizar la visión de Ramos factiblemente refleje el pulso del sector: “Si la economía crece, el consumo se reactiva y el mercado empieza a tener un movimiento sostenido, esto generará una suba en los valores de alquiler, y por ende las rentas serán mejores”, concluyó el broker.

Por Leandro Murciego, Lunes 5 de septiembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Locales Comerciales – La ocupación muestra señales de mejoría

En los focos relevados por las principales inmobiliarias se advierte un repunte en la cantidad de los espacios alquilados. Las primeras marcas vuelven a estar presente en los ejes con mayor dinamismo.

Los distintos referentes del sector coinciden en que el mercado de los locales en la ciudad de Buenos Aires se encuentra, en comparación con 2014, atravesando un leve repunte que encuentra eco en casi todos los principales polos comerciales. Uno de los sostenes de esta afirmación se encuentra en el informe elaborado por la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, el cual revela que durante el primer semestre del 2015, la demanda de locales comerciales de los más importantes corredores mostró una absorción positiva, es decir, que se han ocupado más locales de los que se han liberado. “En este contexto, la vacancia durante el primer semestre del año fue de 0,8%. La superficie disponible se ubicó en 2230 m2, donde más del 65% de la misma se concentra en Peatonal Florida y el corredor de Santa Fe y Callao. Este último, junto con Puerto Madero, son los corredores con las tasas de vacancia más elevadas. Por otra parte, las avenidas Cabildo (Belgrano) y Rivadavia (Caballito y Flores) presentan ocupación plena. El rubro Indumentaria y Accesorios abarca el 51% del inventario, seguido del rubro gastronómico que ocupa casi el 14%”, manifiesta el trabajo.

Para Marcelo Zuliani, gerente comercial de la consultora, este presente comercial viene a dar respuesta a una coyuntura económica-política del país. “La reducción en la vacancia se debe principalmente a que los retailers aprovechan este período de alta incertidumbre para ocupar las mejores ubicaciones a valores contenidos”, comentó Zuliani.

Para Mónica de Hernández, asesora comercial de la firma Baigún el presente del mercado de los locales comerciales está experimentando una reactivación fruto de una multiplicidad de factores que colabora con este suave viento de cambio. “Consideramos que el mercado se está reactivando en este primer semestre del año. Creemos que algunos factores de la economía han ayudado, como la venta en 12 cuotas, el cierre de paritarias y la estabilidad que se notó con el precio del dólar hasta ahora. El tema cambiario es muy sensible para nuestro negocio”, explicó Hernández.

La visión de Roberto Paredes, titular de Paredes Group Brokers Inmobiliarios, no es muy diferente a la de Hernández. “Desde nuestra firma observamos que en general el mercado actual está dando muestras de un inocente repunte, el cual se expresa en la concreción de varios contratos de alquiler y la gran cantidad de demandas por la compra de espacios”, sostuvo Paredes. Y agregó Paredes: “La gente no sabe que hacer con el dinero y la adquisición de locales comerciales es una buena alternativa de inversión que incentiva el movimiento inmobiliario”.

El centro de la ciudad, donde circulan la mayoría de los turistas es uno de los focos más codiciados por las principales firmas. “Allí en ese sector se destacan sin lugar a dudas el eje de la calle Florida y de la Avenida Santa Fe, las cercanías con los hoteles también son buscados para los comercios a los que les interesa este mercado. Según los rubros también hay demanda de locales en las proximidades de los establecimientos escolares, de los hospitales y de las universidades, para actividades más específicas que tengan que ver con la afluencia de ese público. Los alrededores de los grandes shoppings comerciales son atractivos por los comerciantes que valoran la gran afluencia de público, especialmente el de fin de semana”, afirmó Hernández.

Los más buscados

Además, existen otros ejes comerciales importantes que también parecen gozar de un esperanzador presente como la Avenida Rivadavia en Flores: en su unión con Acoyte en Caballito, la Avenida Cabildo en Belgrano, la Avda. Hipólito Yrigoyen para la zona sur. En los últimos años ha habido una gran descentralización y los barrios han adquirido sus centros comerciales con proximidad. Por lo tanto, las grandes marcas tienen sucursales o franquicias y todas tratan de acercarse al consumidor. Es así que es difícil que el público de Pilar, San Isidro, Quilmes realicen sus compras fuera de su hábitat.

En la actualidad sólo se observa vacancia en calles laterales y comercios que antes manejaban cuentapropistas, pequeñas boutiques. La tendencia de hoy es la de fabricantes que imponen una marca e instalan varias franquicias o sucursales.

Los valores

Respecto al valor promedio del alquiler -el informe de Colliers revela que-, se registró un incremento del 6,4% respecto del último semestre de 2014 ubicándose en 54 dólares por metro cuadrado. En este sentido, el corredor mejor cotizado de Buenos Aires es la Peatonal Florida en 78,1 dólares p/m², un 1,4% por encima del período anterior. En contrapartida, el valor más bajo registrado es de 30,5 dólares por m² en el corredor Puerto Madero. “Se observa un mayor interés por parte de los retailers para ubicarse sobre los corredores principales donde, si bien deben pagar alquileres más altos, se aseguran un mayor flujo de compradores. Esto se traduce en una menor vacancia y valores más altos en las arterias antes mencionadas”, sostuvo el gerente comercial de Colliers.

En lo que tiene que ver con el futuro del sector coinciden Paredes y Hernández que: “Se notan más pedidos de compras y creemos que el mercado seguirá con una demanda estable para lo que falta del año”.

Sobre la rentabilidad anual de los locales comerciales Hernández dijo: “Actualmente esta promedia el 3% y alcanza algunas veces hasta el 4%. Los precios acompañan a la inflación y se vienen sosteniendo desde hace algunos meses”.

Por Leandro Murciego, Lunes 20 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Locales comerciales – Santa Fe y Callao, un eje con disparidad

Los brokers tienen versiones encontradas sobre este tradicional polo de negocios en la CapitalSanta Fe y Callao, un eje con disparidad.

Uno de los focos comerciales tradicionales de la Capital, es sin dudas Santa Fe y Callao, el cual durante mucho tiempo no sólo uno de los polos que congregó a las principales marcas textiles y de calzado sino que también fue el lugar elegido por una gran cantidad de público. Esta situación comenzó a cambiar paulatinamente en los últimos meses. Actualmente allí la geografía cambió en forma drástica, hoy no es extraño observar locales con persianas bajas que dan cuenta del exilio de algunas firmas.

Según el informe del mercado de locales comerciales que realiza sistemáticamente la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, durante el primer semestre de 2015 en ese corredor la absorción neta fue negativa. “Aquí se observa un dato revelador por sí sólo. En ese período se desocuparon más unidades de las que se han alquilado”, expresó Marcelo Zuliani, gerente comercial de la consultora.

Para Roberto Paredes, titular de la firma inmobiliaria Paredes Group Brokers Inmobiliarios, la zona está atravesando un presente poco alentador. “En los últimos tiempos ese polo decayó notoriamente, si bien allí la población se duplicó comercialmente ha dado muestras de una depreciación fruto del éxodo de algunas de las principales marcas que hasta hace algunos meses se encontraban radicadas allí”, explicó Paredes.

Para él esta retracción que da cuenta ese eje comercial es fruto de un cambio de hábitos del público joven. “En este caso el decaimiento de Santa Fe y Callao no es una consecuencia de características económicas sino que más bien dan cuenta de un cambio de las costumbres del público más joven ya que estos optan a la hora de hacer sus compras por centros comerciales cerrados del tipo shopings que ofrecen además de las opciones comerciales los espacios de entretenimiento”, dijo Paredes.

La firma Baigún, uno de los referentes de la zona, aporta una visión diferente. “Nosotros conocemos la zona, ya que comercializamos locales allí desde hace 50 años, y no consideramos que exista una retracción en el mercado. Es más, creemos que es una zona privilegiada por las marcas, que hace, que en estos momentos, tengamos pedidos de locales en lista de espera. En estos momentos, la rentabilidad de estos locales ronda el 3% anual. Fundamentalmente, porque es una zona que no ha tenido vacancia, incluso en los momentos de las crisis más profundas del país, como ocurrió en el 2001. Por lo tanto, los propietarios saben que no cargan con los gastos de los locales vacíos, como expensas, ABL y Aysa, como en otras zonas”, contó Mónica de Hernández, asesora comercial de la firma.

Y agregó: “Allí se privilegian los locales con vidrieras anchas y los que se encuentran próximos a los cruces peatonales y a las paradas de colectivos, que invitan a detenerse en el lugar por más tiempo. En la zona últimamente se instalaron locales relacionados con el turismo y algunos rubros nuevos como la firma japonesa Brotyers que vende máquinas de coser”.

Por Leandro Murciego, Lunes 20 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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General Rodríguez – Locales comerciales y oficinas

A sólo 52 kilómetros de la Capital Federal, cerca de un barrio de 10.000 residentes, se venden desde 378.000 dólares terrenos desde 1700 a 2800 metros cuadrados

En el corredor oeste del Gran Buenos Aires, en General Rodríguez, a tan sólo 52 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires y próximo a las localidades de Pilar, Moreno y Luján, se ha pensado y desarrollado un nuevo barrio sobre un predio de 100 hectáreas; allí se construyeron 2000 viviendas, todas habitadas, en la cual residen alrededor de 10.000 personas.

En los últimos tiempos y debido a su acelerado crecimiento poblacional esta urbanización atrae a inversores con el fin de proyectar espacios comerciales para poder cubrir las necesidades de los residentes de esa zona.

Es así como nace este moderno proyecto comercial pensado para abastecer a uno de los barrios más pujantes de la zona. En el horizonte aparece un muy buen panorama destinado a la construcción de locales comerciales y oficinas, que se unificarán bajo la estética de un corredor con diseño moderno y práctico.

Además, el proyecto seguirá incorporando más viviendas, que sumará en las inmediaciones unas 800 casas más. Hasta el momento se han invertido aproximadamente 100 millones de dólares, y esta última extensión significaría una inversión adicional de 40 millones más de la misma divisa.

Para cubrir las necesidades de este barrio se desarrollará el Mercado de Compras General Rodríguez con una inversión de 70 millones de pesos. “La última etapa del emprendimiento consiste en la construcción del soporte comercial, esto es el desarrollo de locales comerciales y oficinas, que asistan y provean de servicios al barrio”, comentó Adrián Mercado, presidente del Grupo Adrián Mercado, firma comercializadora. Por ello, se venden los terrenos destinados a la construcción de justamente esos espacios comerciales. Los lotes son tres y tienen una superficie promedio de entre 1700 y 2800 m2, donde son aptos para construir entre 1000 y 1700 m2 de locales. Uno de los terrenos se comercializa desde 378.000 dólares.

El predio destinado al desarrollo del área comercial, en su conjunto, suma aproximadamente 12.000 m2 y la superficie de locales a construirse totalizarían alrededor de 7000 metros cuadrados.

Además, existe la posibilidad de construir oficinas, como soporte de las empresas que se vayan instalando allí, aprovechando los espacios flexibles que permiten los distintos terrenos y sus factibilidades. En uno de los lotes se han proyectado diez locales comerciales de 50 m2 cada uno, y en otro está previsto un supermercado. En ambos casos, con sus respectivas dársenas de estacionamiento y espacios verdes. “Cada inversor decidirá como distribuye los espacios. Es decir, si construye uno o dos grandes locales comerciales o si prefiere construir muchos espacios de este tipo, pero de menor dimensión. De esta manera, luego podrían venderse o alquilarse para que genere una renta al inversor”, amplió Mercado.

Se estima que en un local de 50 m2, el alquiler mensual podría rondar los 6000 pesos, “lo que en términos de inversión resultaría una renta aproximada del 9% anual”, agregó el titular de la firma comercializadora.

Otra alternativa es comprar el terreno llave en mano. “De esta manera el comprador pagaría el terreno incluyendo el costo de construcción, y se le entregan los locales terminados. Si este fuera el caso, el plazo de posesión en esta modalidad, es de 180 días”, explicó Mercado.

Esta oportunidad de compra tiene el objetivo de cubrir las necesidades de consumo, desde las más básicas a las más exclusivas, ya que los habitantes del barrio deben recorrer diariamente 1,5 kilómetros para llegar al centro comercial más cercano. Esta situación también generó la necesidad de pensar, en el largo plazo, en un espacio con diferentes propuestas para el entretenimiento y el tiempo libre, ya que en la zona tiene base uno de los principales clubes de polo del país, Ellerstina.

Lunes 9 de febrero de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION